SiteHeart
faq-image

Некоторые особенности и общие положения договора аренды.

              Взаимоотношения регулируемые договорами аренды (имущественного найма) являются одними из самых распространенных на текущий момент. Это и не удивительно, потому как договором аренды можно покрыть широкий пласт взимоотношений между субъектами. Так, договора аренды распространяются на разнообразные объекты подлежащие имущественному найму это могут быть предприятия, земли, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование. Таким образом при такой широте использования этого вида договора возникают много деталей и особенностей необходимых учесть в такого вида договорах, о чем будет говориться в данной статье.                                                                                                                                                                          Важным отправным моментом при установлении отношений аренды является форма договора. Так, между физическими лицами достаточно устная форма договора, при договорных сроках менее 1 года. В случае же, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то обязательна письменная форма договора. В зависимости от объекта арендных отношений предьевляются специальные требования к государственной регистрации таких договоров. Так, например, в случае если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо и договор аренды на недвижимое имущество сроком более одного года, требованием к договору является обязательная его регистрация в органах недвижимости.

       Другим важным моментом является цена в договоре. В договорах аренды можно предусмотреть разнообразные варианты оплаты за пользование объектом аренды, такие как фиксированная оплата, процент от полученного дохода, предоставление арендатором услуг и другие разнообразные комплексные формы оплаты. Здесь в защиту интересов арендатора, можно включить такой пункт как,  право арендатора потребовать соответственного уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние объекта аренды существенно ухудшились.  Также в этом блоке вопросов касаемо цены договора аренды, возникают вопросы налооблажения. Так, необходмо предусмотреть регистрационные действия предпринимательской деятельности когда имеет место и соответсвенно действия по сдаче налоговой отчетности и оплате соответсвующих налогов по данным договорам. Неоходимо отразить в договоре аренды кто несет бремя уплаты налогов.  Нередко имеют место ситуации когда объект аренды передается безвозмездно, что не освобождает стороны от налоговых обязательств. Например, снимая помещение в аренду безвозмездно, Предприятие арендатор имеет налоговые обязательства перед бюджетом РК на прибыль от безвозмездного пользования обектом аренды.  По вопросу цены договора, Гражданский Кодекс РК также защищает интересы арендодателя, так арендодатель имеет возможность если иное не предусмотрено договором, в случае существенного нарушения нанимателем (аредатором) сроков внесения платы за пользование имуществом,  потребовать от него досрочного внесения платы в установленный наймодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.

        Другим важным аспектом, в такого характера договорах является указание и отражение деталей на требуемую  к объекту аренды комплектность и достаточность. То есть, могут быть ситуации когда возможность эксплуатации некоторого оборудования без надлежащих документов, комплектующих ограничена. В таких случаях в договоре должны быть оговорены моменты по предупреждению таких ситуаций или зафиксированы юридические последствия для сторон.

        При составлении договоров аренды, необходимо отразить положения о третьих лицах и их правах, если в планируемой деятельности имеют место таковые. Например, здесь речь может идти если объект аренды в залоге или  есть место сервитуту или другие формы участие третьих лиц. Когда арендатор должен обеспечить свободный доступ к объекту аренды или иным правом пользования другими лицами. И в целом, вопросы пределов распоряжения арендатором объекта аренды. А именно, может ли арендатор сдавать объект в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем). Ведь Гражданским Кодексом РК предусмотрены возможности  отдавать эти права (аренды) в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами.

       Часто встречаются из практики, вопросы и спорные ситуации по ремонту и улучшениям объектов аренды. Такие моменты должны быть подробно отражены в договоре аренды. Так, если одной из сторон будут производится улучшения объекта аренды, как это будет отражаться в последующем на арендной плате или нужен возврат вложенных средств, как это отразится при расторжении договора. Вопросы и пределы бремени содержания объекта аренды также подробно должны быть зафиксированы в правах и обязанностях сторон. Из практики, возникают ситуации когда сложно определить по «размытому» договору сторону обязанную возместить ущерб причиненный например, природными явлениями. Либо не четко указаны пределы объекта недвижимости, не охвачены договором аренды кто ответственен за содержание прилегающих объектов, которые могут быть источником нанесения существенного ущерба объекту вренды. Таким образом, вопросам содержания объекта аренды нужно уделить большое внимание.         

      Важными условиями являются условия расторжения и изменения договоров аренды. В ГК РК также предусмотрены условия для каждой из сторон когда такие договора могут быть расторгнуты досрочно по инициативе одной из сторон. Однако, очевидно что арендатору необходимо заблаговременно побеспокоится и отразить в договоре аренды такие моменты как пролонгация договора, приемущественное право на заключение договора на новый срок и вообще подумать о рисках и последствиях связанных с возможностью расторжения договора аренды со стороны арендодателя в любой момент, как собственника имущества. Так, арендатору следует знать, что в ГК РК, есть положение улучшающее его положение. Если наймодатель отказал нанимателю в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор имущественного найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков.  Также следует знать, что  переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма.  И конечно в договоре могут быть отражены и другие условия улучшающие положения как арендатора, так и арендодателя.

    Для арендодателя же следует отразить в договоре вопросы и условия возврата объекта аренды. В особенности отразив условия по  состоянию объекта после эксплуатации в аренде.

      Таким образом, здесь рассмотрены наиболее обобщенные моменты по договорам аренды, некоторые особенности имеют договора лизинга, проката, аренды Предприятий, транспорта. Однако, рассмотренные выше моменты распространяются и на эти договора так как они являются подвидами договоров аренды и регламентируются теми же основными положениями, но с учетом особенностей конкретных  договоров.

Подготовлено партнером Касенхан Данарой

«ZAN» Юридическая Компания.

Ваш комментарий

обновить код
Поделиться в соц сетях